← Cẩm nang Sống ChấtThư viện

TRONG CUỐN SÁCH NÀY

CHƯƠNG 15

Thuê nhà và mua nhà

Góc nhìn: tiền bạc. Khi thuê nhà, những khoản dễ khiến bạn mất tiền nhất là tiền đặt cọc và tiền môi giới. Khi mua nhà, khoản tốn kém nhất là lãi vay, cùng những chuyện bên bán biết mà bạn không biết. Một số mục cuối phần này nói về mua nhà: nên chuyển tiền vào tài khoản nào, khi nào có thể đòi lại tiền đặt cọc và tiền mua nhà, phải làm gì nếu bàn giao nhà chậm. Ngoài ra còn có cách phòng ngừa việc bên bán bán cùng một căn nhà cho hai người, cách thương lượng giảm lãi suất vay mua nhà. Hai mục cuối nói về những việc sau khi dọn vào ở: đơn vị quản lý tòa nhà không được cắt điện, nước để thúc ép nộp phí quản lý; nhà mới bị thấm dột trong thời hạn bảo hành thì yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa. Các quy định và dịch vụ được đề cập trong phần này thuộc bối cảnh Trung Quốc đại lục.

MỤC 1

Khi thuê nhà, phải ghi rõ trong hợp đồng số tiền đặt cọc, thời điểm hoàn trả và các trường hợp được khấu trừ

  • Chi phí: Không tốn tiền. Dành thêm mười phút khi ký hợp đồng. Cái khó là phải trực tiếp đề nghị điều này trước mặt chủ nhà.
  • Nói dễ hiểu: Đặt cọc bao nhiêu, khi nào được hoàn lại, trường hợp nào được khấu trừ, tất cả phải được ghi vào hợp đồng trước khi ký. Khi bạn trả nhà, chủ nhà không được lấy những lý do không ghi trong hợp đồng để trừ tiền cọc của bạn.
  • Lợi ích: Văn bản pháp quy hành chính của Trung Quốc đại lục quy định rất rõ: “Nếu bên cho thuê thu tiền đặt cọc thì phải thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà về số tiền đặt cọc, thời điểm hoàn trả và các trường hợp khấu trừ tiền đặt cọc cùng những nội dung khác. Ngoài những trường hợp đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê không được khấu trừ tiền đặt cọc nếu không có lý do chính đáng.” Có ba việc phải ghi vào hợp đồng: thu bao nhiêu tiền cọc, khi nào hoàn trả, trường hợp nào được khấu trừ. Chủ nhà không được lấy lý do không ghi trong hợp đồng để trừ tiền của bạn.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: Quốc vụ viện Trung Quốc (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
  • Ghi chú: Ngày trả nhà, hãy cùng chủ nhà chụp ảnh, quay video. Chụp lại chỉ số đồng hồ nước, điện, khí đốt, cả tường và sàn nhà. Nếu tiền cọc bị khấu trừ vô cớ, trước tiên hãy khiếu nại với cơ quan quản lý cho thuê nhà tại Trung Quốc đại lục. Nếu số tiền không lớn, hãy sử dụng thủ tục tố tụng đối với vụ kiện có giá trị nhỏ, xem phần 8. Về việc mặt bằng thuê có được mở cửa hàng hay không, có xin được giấy phép kinh doanh ăn uống hay không, xem mục 27 phần 12 (thuê mặt bằng mở cửa hàng).
MỤC 2

Bị cắt điện, nước, thay khóa hoặc đến tận nhà đe dọa đuổi đi, trước tiên hãy báo cảnh sát để lưu bằng chứng: pháp quy cấm dùng những cách này để ép bạn trả nhà

  • Chi phí: Không tốn tiền. Chỉ cần gọi điện báo cảnh sát, có thể làm ngay tại chỗ.
  • Nói dễ hiểu: Chủ nhà không được dùng cách cắt điện, nước, thay khóa hoặc đến tận nhà đe dọa để ép bạn chấm dứt hợp đồng hay dọn đi. Pháp quy tại Trung Quốc đại lục nghiêm cấm những việc này. Nếu gặp phải, trước tiên hãy báo cảnh sát và lưu lại bằng chứng. Đừng tự mình dùng vũ lực đối đầu với bên kia.
  • Lợi ích: Văn bản pháp quy hành chính của Trung Quốc đại lục quy định rất rõ: “Bên cho thuê không được dùng bạo lực, đe dọa hoặc các phương thức trái pháp luật khác để buộc bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê nhà hoặc trả lại nhà thuê.” Trả lại nhà thuê ở đây nghĩa là buộc bạn dọn đi. Khi gặp tình huống này, trước tiên hãy báo cảnh sát và lưu lại bằng chứng. Đừng tự mình dùng vũ lực đối đầu.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: Quốc vụ viện Trung Quốc (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十二条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
  • Ghi chú: Báo cảnh sát là để có hồ sơ ghi nhận việc cảnh sát đến xử lý; sau này, khi yêu cầu bồi thường thiệt hại, đó sẽ là bằng chứng. Đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý cho thuê nhà tại Trung Quốc đại lục.
MỤC 3

Bên môi giới không được thu hộ, chi hộ tiền thuê và tiền đặt cọc; hãy trả tiền trực tiếp cho chủ nhà

  • Chi phí: Không tốn tiền. Kiểm tra người nhận trước khi thanh toán, mất vài phút. Cái khó là phải kiên quyết khi bên môi giới tìm cách thuyết phục bạn chuyển tiền cho họ.
  • Nói dễ hiểu: Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, bên môi giới không được thu hộ, chi hộ tiền thuê nhà và tiền đặt cọc; hãy trả tiền trực tiếp cho chủ nhà. Tiền qua tay bên môi giới thêm một lần là thêm một cơ hội để họ ôm tiền bỏ trốn. Trước khi thanh toán, hãy kiểm tra xem người nhận tiền có đúng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không.
  • Lợi ích: Văn bản pháp quy hành chính của Trung Quốc đại lục liệt kê việc “thu hộ, chi hộ tiền thuê nhà, tiền đặt cọc” vào các hành vi bị cấm đối với tổ chức môi giới bất động sản. Bên môi giới không được thay chủ nhà thu tiền thuê và tiền cọc của bạn. Tiền qua tay bên môi giới thêm một lần là thêm một cơ hội để họ ôm tiền bỏ trốn.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: Quốc vụ viện Trung Quốc (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第二十五条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
  • Ghi chú: Trước khi thanh toán, hãy kiểm tra xem người nhận tiền có đúng là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu hay không. Nếu không phải chính người đó, hãy hỏi rõ và giữ lại một văn bản ủy quyền. Bên môi giới chỉ được thu phí dịch vụ trung gian cho việc kết nối, dàn xếp giao dịch.
MỤC 4

Thuê căn hộ dài hạn do doanh nghiệp vận hành, trước tiên hãy kiểm tra tài khoản tiền chịu giám sát của doanh nghiệp, đừng ham rẻ mà trả trước cả năm

  • Chi phí: Không tốn tiền. Mỗi lần kiểm tra mất hơn mười phút.
  • Nói dễ hiểu: Trả một lần cả năm, khoản giảm giá nhận được cũng chẳng bao nhiêu. Một khi công ty bỏ trốn, tiền cọc và tiền thuê của hơn chục tháng còn lại có thể cùng mất hết. Nếu còn kèm khoản vay trả tiền thuê nhà thì tệ hơn: công ty vận hành căn hộ bỏ trốn, bạn vẫn phải trả hết khoản vay theo từng tháng. Trước khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra xem họ có công khai tài khoản tiền chịu giám sát hay không.
  • Lợi ích: Văn bản pháp quy hành chính của Trung Quốc đại lục yêu cầu doanh nghiệp cho thuê nhà theo mô hình thuê rồi cho thuê lại phải “mở tài khoản tiền cho thuê nhà chịu giám sát và công khai cho công chúng”. Mô hình này nghĩa là doanh nghiệp thuê trọn nhà từ chủ nhà rồi cho bạn thuê lại. Khoản giảm giá ít ỏi khi trả trước một năm không bù được rủi ro mất cả tiền cọc lẫn tiền thuê còn lại khi doanh nghiệp bỏ trốn. Nếu đồng thời ký khoản vay trả tiền thuê nhà, rủi ro còn lớn hơn.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: Quốc vụ viện Trung Quốc (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（第十九条）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
  • Ghi chú: Khi ký hợp đồng, hãy xem kỹ có kèm khoản vay hay không. Nếu ứng dụng trả góp thanh toán một lần tiền thuê cả năm cho đơn vị vận hành căn hộ, còn bạn trả nợ hằng tháng, thì dù đơn vị đó bỏ trốn, bạn vẫn phải tiếp tục trả nợ. Đừng ký loại hợp đồng này.
Minh họa cho Thuê căn hộ dài hạn do doanh nghiệp vận hành, trước tiên hãy kiểm tra tài khoản tiền chịu giám sát của doanh nghiệp, đừng ham rẻ mà trả trước cả năm
MỤC 5

Nhà bị bán trong thời hạn thuê, hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực, bạn không phải dọn đi

  • Chi phí: Không tốn tiền.
  • Nói dễ hiểu: Nếu nhà bị bán trong thời hạn thuê, hợp đồng thuê của bạn vẫn có hiệu lực. Chủ nhà mới phải để bạn ở đến hết hạn theo hợp đồng ban đầu. Bạn không phải dọn đi, cũng không phải thương lượng lại giá thuê. Điều kiện là bạn đã vào ở hợp pháp; hãy giữ kỹ hợp đồng, chứng từ chuyển khoản và bằng chứng về thời điểm dọn vào ở.
  • Lợi ích: Bộ luật Dân sự áp dụng tại Trung Quốc đại lục có một quy định được gọi là “mua bán không làm mất hiệu lực hợp đồng thuê”. Nguyên văn điều luật là: Việc thay đổi quyền sở hữu tài sản thuê trong thời hạn thuê không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thuê. Trong thời hạn thuê, dù nhà đổi chủ, hợp đồng đã ký vẫn có hiệu lực. Chủ nhà mới phải để bạn ở đến hết hạn theo hợp đồng ban đầu.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc Trung Quốc (2020). 民法典（第七百二十五条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
  • Ghi chú: Điều kiện là bạn đã dọn vào ở hợp pháp; cách diễn đạt trong điều luật là chiếm hữu, sử dụng hợp pháp. Phải giữ kỹ hợp đồng, chứng từ chuyển khoản và bằng chứng về thời điểm dọn vào ở.
MỤC 6

Trước khi ký hợp đồng thuê nhà, hãy kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp; mọi khoản tiền đều thanh toán bằng chuyển khoản, ghi rõ mục đích

  • Chi phí: Không tốn tiền. Mang thẻ căn cước đến cơ quan đăng ký bất động sản một chuyến, mỗi lần tra cứu mất nửa giờ. Cái khó là phải trực tiếp yêu cầu chủ nhà đưa giấy chứng nhận quyền sở hữu.
  • Nói dễ hiểu: Trước khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu chủ nhà xuất trình thẻ căn cước và giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau đó mang thẻ căn cước đến cơ quan đăng ký bất động sản tại Trung Quốc đại lục để tra cứu xem nhà có đang thế chấp hay bị kê biên không; chưa ký hợp đồng cũng tra cứu được. Nếu nhà đã bị thế chấp hoặc kê biên trước khi cho thuê, rồi sau đó bị bán đấu giá và đổi chủ, bạn không thể yêu cầu được tiếp tục ở. Mọi khoản tiền đều chuyển khoản, ghi rõ mục đích để giữ lại chứng từ.
  • Lợi ích: Trước khi ký hợp đồng, chủ nhà phải xuất trình cho bạn giấy tờ chứng minh nhân thân và giấy chứng nhận quyền đối với bất động sản. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu, họ phải đưa ra tài liệu khác chứng minh mình có quyền cho thuê. Chủ nhà còn phải phối hợp với bạn tra cứu, xác minh thông tin về căn nhà; đây là nghĩa vụ mà pháp quy hành chính của Trung Quốc đại lục đặt ra cho bên cho thuê. Khi chưa ký hợp đồng, bạn có thể mang thẻ căn cước đến cơ quan đăng ký bất động sản của thành phố hoặc huyện nơi có nhà để tra cứu một số nội dung. Những nội dung có thể tra cứu gồm: thông tin cơ bản của căn nhà, có đồng chủ sở hữu hay không, có đăng ký thế chấp hoặc quyền cư trú hay không, có bị kê biên hay không. Sau khi ký hợp đồng, bạn có thể dùng hợp đồng thuê để tra cứu kết quả đăng ký. Bước này rất quan trọng, vì quy tắc “mua bán không làm mất hiệu lực hợp đồng thuê” có hai ngoại lệ. Nếu nhà đã được thế chấp cho ngân hàng trước khi cho thuê, sau đó bị bán đấu giá để trả nợ, bạn không thể yêu cầu chủ nhà mới tiếp tục cho bạn ở theo hợp đồng cũ. Nhà đã bị tòa án kê biên trước khi cho thuê cũng vậy. Khi tòa án bán đấu giá, nếu quan hệ thuê cản trở quyền thế chấp đã được xác lập trước đó, tòa án sẽ chấm dứt quan hệ thuê trước rồi mới bán đấu giá. Ngược lại, nếu nhà đã được cho bạn thuê và bạn đã dọn vào ở, sau đó chủ nhà mới thế chấp, thì việc thế chấp không ảnh hưởng đến hợp đồng thuê của bạn. Nếu nhà bị kê biên hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu khiến bạn không thể ở, bạn có quyền chấm dứt hợp đồng. Nếu người khác đến đòi thực hiện quyền của họ khiến bạn không thể ở, bạn có quyền yêu cầu giảm hoặc miễn tiền thuê. Việc thanh toán tất cả các khoản bằng chuyển khoản, ghi nội dung “tiền thuê tháng X của căn nhà Y” là kinh nghiệm của tác giả: khi xảy ra tranh chấp, đó là bằng chứng bạn đã trả tiền và trả cho khoản gì.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
    • Quốc vụ viện Trung Quốc (2025). 住房租赁条例（国令第 812 号，2025 年 9 月 15 日施行）（Điều 9 mục 1: “Xuất trình cho bên thuê giấy tờ chứng minh nhân thân, giấy chứng nhận quyền đối với bất động sản của nhà dự định cho thuê hoặc tài liệu khác chứng minh mình có quyền cho thuê hợp pháp, đồng thời phối hợp với bên thuê tra cứu, xác minh theo pháp luật các thông tin liên quan đến nhà dự định cho thuê”）. https://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/202507/content_7032956.htm
    • Bộ Tài nguyên Thiên nhiên Trung Quốc (sửa đổi năm 2024). 不动产登记资料查询暂行办法（Điều 8, 19, 20, 21）. https://www.gov.cn/gongbao/2024/issue_11506/202408/content_6966482.html
    • Bộ Tài nguyên Thiên nhiên Trung Quốc (2025). 关于修改《不动产登记资料查询暂行办法》的决定（Lệnh số 18 của Bộ Tài nguyên Thiên nhiên; mục 3 Điều 21 được sửa thành “bất động sản có đăng ký quyền thế chấp, đăng ký trước, đăng ký phản đối hoặc đăng ký quyền cư trú và các tình trạng tương tự hay không”）. https://www.gov.cn/gongbao/2026/issue_12546/202602/content_7057456.html
    • Đại hội Đại biểu Nhân dân Toàn quốc Trung Quốc (2020). 民法典（Điều 405, 723, 724, 725）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
    • Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（Pháp thích〔2020〕số 17; điểm 6 mục 21 sửa Điều 20 cũ của bản giải thích về hợp đồng thuê nhà đô thị, sau khi điều chỉnh thứ tự trở thành Điều 14: “(1) Nhà đã được xác lập quyền thế chấp trước khi cho thuê, và quyền sở hữu thay đổi do bên nhận thế chấp thực hiện quyền thế chấp; (2) Nhà đã bị tòa án nhân dân kê biên theo pháp luật trước khi cho thuê”）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
    • Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc (2004). 关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（Pháp thích〔2004〕số 16, khoản 2 Điều 31; sau khi Pháp thích〔2020〕số 21 bãi bỏ các Điều 5 đến 7, nội dung này trở thành khoản 2 Điều 28）. https://www.court.gov.cn/shenpan/xiangqing/713.html
    • Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc (2020). 关于修改《最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定》等十八件执行类司法解释的决定（Pháp thích〔2020〕số 21）. https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282661.html
    • Về việc lưu giữ bằng chứng và ghi nội dung chuyển khoản, xem thêm hai mục về sính lễ và giấy vay nợ ở phần 8; nguyên tắc cũng tương tự.
  • Ghi chú: Trong những nội dung có thể tra cứu khi chưa ký hợp đồng, không có thông tin ai là chủ sở hữu. Vì vậy, phải trực tiếp đối chiếu tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu với thẻ căn cước của chủ nhà. Khi ký hợp đồng, hãy yêu cầu chính chủ nhà có mặt; nếu họ không thể đến, phải có giấy ủy quyền. Nếu người thuê trước cho bạn thuê lại, phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà ban đầu. Nếu chủ nhà không công nhận các quyền như chấm dứt hợp đồng, giảm tiền thuê, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, vụ án sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải được xét xử xong trong vòng 6 tháng, nhưng có thể gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự trả. Không có quy định pháp luật trực tiếp yêu cầu ghi mục đích chuyển khoản; đây là kinh nghiệm của tác giả. Trước khi ký hợp đồng mua nhà đã qua sử dụng, bạn cũng có thể tra cứu theo cách này; sau khi ký còn phải làm thủ tục đăng ký trước, xem mục 14 (đăng ký trước).
MỤC 7

Khi mua nhà đã qua sử dụng, nếu để bên môi giới thu hộ tiền mua nhà, bắt buộc phải chuyển qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng dành cho tiền giao dịch mà bên môi giới mở tại ngân hàng

  • Chi phí: Không tốn tiền. Cái khó là phải kiên quyết sử dụng tài khoản chuyên dụng, có thể phải tranh luận thêm với bên môi giới.
  • Nói dễ hiểu: Nếu bên môi giới thu hộ tiền mua nhà thì theo quy định tại Trung Quốc đại lục, tiền bắt buộc phải được chuyển qua tài khoản chuyên dụng mà họ mở tại ngân hàng. Tài khoản này chịu sự giám sát; không được chuyển tiền vào tài khoản riêng của công ty môi giới, cũng không được chuyển cho cá nhân nhân viên môi giới.
  • Lợi ích: Quy định cấp bộ của Trung Quốc đại lục nêu rất rõ: nếu các bên thỏa thuận để tổ chức môi giới bất động sản thu hộ, chi hộ tiền giao dịch, tiền phải được chuyển qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng để thanh toán tiền giao dịch của khách hàng mà tổ chức đó mở tại ngân hàng. Tiền mua nhà được chuyển vào tài khoản chuyên dụng chịu sự giám sát, không phải tài khoản riêng của công ty môi giới, cũng không phải tài khoản cá nhân của một nhân viên môi giới nào.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
    • Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Ủy ban Phát triển và Cải cách Quốc gia, Bộ Nhân lực và An sinh Xã hội Trung Quốc (2011). 房地产经纪管理办法（Lệnh số 8, sửa đổi theo Lệnh số 29 năm 2016）. Điều 24: “Nếu các bên tham gia giao dịch bất động sản thỏa thuận để tổ chức môi giới bất động sản thu hộ, chi hộ tiền giao dịch thì phải chuyển tiền giao dịch qua tài khoản tiền gửi chuyên dụng để thanh toán tiền giao dịch của khách hàng mà tổ chức môi giới bất động sản mở tại ngân hàng.” Điều 18: “Dịch vụ môi giới bất động sản áp dụng chế độ niêm yết giá công khai... tại vị trí dễ thấy ở địa điểm kinh doanh phải ghi rõ các hạng mục dịch vụ môi giới bất động sản, nội dung dịch vụ và mức phí.”
    • Điều 19: “Khi hai hoặc nhiều tổ chức môi giới bất động sản cùng hợp tác thực hiện một giao dịch môi giới bất động sản, chỉ được thu hoa hồng theo một giao dịch, không được thu thêm phí của bên ủy thác.”
    • Điều 17 quy định với các dịch v ụ khác như làm hộ thủ tục vay vốn, đăng ký bất động sản: “Phải giải thích cho bên ủy thác về nội dung dịch vụ, mức phí và những thông tin liên quan; sau khi bên ủy thác đồng ý, phải ký hợp đồng riêng.” http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1918920.htm
  • Ghi chú: Tiền mua nhà tại Trung Quốc đại lục lên tới hàng trăm nghìn đến hàng triệu nhân dân tệ, là khoản tiền lớn nhất trong một giao dịch đơn lẻ được đề cập trong cuốn sách này; đừng chuyển qua WeChat cho nhân viên môi giới. Còn có hai trường hợp thu thêm tiền thường gặp. Thứ nhất, hai công ty môi giới cùng thực hiện một giao dịch; trường hợp này chỉ được thu một khoản hoa hồng. Thứ hai, làm hộ thủ tục vay vốn, sang tên; đây là dịch vụ riêng, phải ký hợp đồng riêng và thông báo trước về mức phí. Mọi khoản tiền đều thanh toán bằng chuyển khoản và ghi rõ mục đích, xem mục 6 (kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp trước khi ký hợp đồng). Về tài khoản nhận tiền mua nhà hình thành trong tương lai, xem mục 10 (tài khoản giám sát tiền bán nhà trước khi hoàn thành).
MỤC 8

Đừng thuê phòng chia bằng vách ngăn: đơn vị nhỏ nhất được cho thuê là căn phòng theo thiết kế ban đầu; bếp, nhà vệ sinh, ban công không được dùng làm chỗ ở

  • Chi phí: Không tốn tiền. Đổi lại, với cùng ngân sách, bạn phải chấp nhận ở xa hơn hoặc ở chỗ nhỏ hơn.
  • Nói dễ hiểu: Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, đơn vị nhỏ nhất được cho thuê là căn phòng theo thiết kế ban đầu. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và kho dưới tầng hầm không được dùng làm chỗ ở. Ngoài ra, trong thời hạn thuê, chủ nhà cũng không thể tự ý tăng tiền thuê.
  • Lợi ích: Quy định cấp bộ của Trung Quốc đại lục nêu rất rõ: đơn vị nhỏ nhất được cho thuê là căn phòng theo thiết kế ban đầu, không được chia một phòng thành nhiều phòng nhỏ để cho thuê riêng. Diện tích sàn xây dựng của nhà thuê tính bình quân đầu người không được thấp hơn mức tối thiểu do địa phương quy định. Bếp, nhà vệ sinh, ban công và kho dưới tầng hầm không được cho thuê để người ở.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn: 住房和城乡建设部 (2010). 商品房屋租赁管理办法（令第 6 号）. Điều 8: “Khi cho thuê nhà ở, phải lấy căn phòng theo thiết kế ban đầu làm đơn vị cho thuê nhỏ nhất; diện tích sàn thuê ở bình quân đầu người không được thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu do chính quyền nhân dân địa phương quy định. Không được cho thuê bếp, nhà vệ sinh, ban công và kho chứa đồ dưới tầng hầm để làm chỗ ở.” Điều 9: “Bên cho thuê phải thực hiện nghĩa vụ sửa chữa nhà theo thỏa thuận trong hợp đồng và bảo đảm an toàn cho nhà ở cùng các trang thiết bị bên trong… Trong thời hạn hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê không được tùy tiện đơn phương tăng mức tiền thuê.” Điều 22: “Trường hợp vi phạm quy định tại Điều 8 của biện pháp này, cơ quan quản lý xây dựng (bất động sản) thuộc chính quyền nhân dân thành phố trực thuộc trung ương, thành phố hoặc huyện sẽ yêu cầu khắc phục trong thời hạn quy định; quá hạn mà không khắc phục thì có thể bị phạt từ 5.000 đến 30.000 nhân dân tệ.” http://www.gov.cn/gongbao/content/2011/content_1845070.htm
  • Ghi chú: Khi việc ngăn chia phòng trái quy định bị phát hiện và xử lý, người bị phạt là bên cho thuê. Nhưng muốn khắc phục thì phải tháo vách ngăn, nên người thuê sống bên trong chỉ còn cách chuyển đi. Đây là điều suy ra từ quy định này. Tiền đặt cọc và tiền thuê đã trả thường không lấy lại được, theo kinh nghiệm của tác giả. Về an toàn cũng kém: vách ngăn thường chặn lối thoát hiểm, nhiều người cùng ở trong một căn nhà mà lại dùng chung một đường dây điện. Khi xem nhà, hãy chú ý ba điểm: tường có phải được xây thêm về sau không, phòng có cửa sổ không, công tơ điện có đáp ứng được nhu cầu sử dụng của ngần ấy người không.
MỤC 9

Người có hộ khẩu thành thị muốn chuyển về nông thôn ở thì chỉ thuê nhà, đừng mua đất ở được cấp cho dân làng và nhà trên đất đó

  • Chi phí: Không tốn tiền. Đổi lại, căn nhà không thuộc về bạn; mỗi lần thuê tối đa 20 năm, hết hạn phải thương lượng lại với chủ nhà.
  • Nói cho dễ hiểu: Tại Trung Quốc đại lục, người có hộ khẩu thành thị không được về nông thôn mua đất ở được cấp cho dân làng, nhà của nông dân hoặc “nhà tiểu sản quyền”. Văn bản nhà nước nghiêm cấm việc này. Dù người trong làng nói “chỉ cần viết hợp đồng là được” thì vẫn không được. Muốn sống lâu dài ở nông thôn, hãy ký hợp đồng thuê, mỗi lần tối đa 20 năm, hết hạn thì gia hạn.
  • Lợi ích: Văn bản của Văn phòng Quốc vụ viện Trung Quốc nêu rất rõ: “Cư dân thành thị không được về nông thôn mua đất ở được cấp cho dân làng, nhà ở của nông dân hoặc ‘nhà tiểu sản quyền’.” Cũng văn bản này quy định rằng sau khi nông dân bán hoặc cho thuê nhà ở, nếu tiếp tục xin cấp đất ở thì sẽ không được chấp thuận. Văn bản năm 2019 của Văn phòng Tiểu tổ Lãnh đạo Công tác Nông thôn Trung ương và Bộ Nông nghiệp và Nông thôn Trung Quốc nhắc lại: “Nghiêm cấm cư dân thành thị về nông thôn mua đất ở được cấp cho dân làng.” Văn bản này cũng chỉ ra con đường hợp pháp: cư dân thành thị có thể thuê nhà nông thôn để ở hoặc kinh doanh. Thời hạn hợp đồng thuê không được vượt quá 20 năm; khi hết hạn, hai bên có thể thỏa thuận lại.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
  • Ghi chú: “Đất ở được cấp cho dân làng” là phần đất làng phân cho người trong làng để xây nhà, chỉ được phân cho dân của chính làng đó. Khi thuê nhà nông thôn, hãy ký hợp đồng bằng văn bản với hộ nông dân cho thuê, ghi rõ thời hạn thuê, tiền thuê, có được sửa sang hoặc cải tạo không, và chi phí sửa sang sẽ được xử lý thế nào khi hết hạn. Văn bản quy định thời hạn thuê không quá 20 năm, đừng ký những hợp đồng kiểu “thuê 50 năm”, “thuê 70 năm”, càng không nên trả trước một lần tiền thuê của nhiều năm. Văn bản cũng cấm về nông thôn dùng loại đất này để xây khu biệt thự có sân vườn lớn hoặc câu lạc bộ tư nhân, nên đừng bỏ tiền ra “hợp tác xây dựng” với dân làng.
MỤC 10

Khi mua nhà hình thành trong tương lai, trước tiên hãy xem giấy phép bán trước; tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay chỉ chuyển vào tài khoản giám sát vốn bán trước ghi trong hợp đồng

  • Chi phí: Không tốn tiền. Xem giấy phép bán trước trước khi ký, đối chiếu tài khoản trước khi thanh toán, chỉ mất vài phút. Khó ở chỗ phải kiên quyết không chuyển khi nhân viên bán hàng yêu cầu chuyển vào tài khoản khác.
  • Nói cho dễ hiểu: Nhà hình thành trong tương lai là nhà được mở bán khi chưa xây xong. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, nếu không có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán và cũng không được thu tiền đặt cọc. Toàn bộ tiền trả trước và tiền vay của bạn phải được chuyển vào tài khoản giám sát theo quy định, chỉ khi nhà đủ điều kiện bàn giao mới được chấm dứt giám sát. Tiền chuyển vào tài khoản khác sẽ không nằm trong lớp bảo vệ này.
  • Lợi ích: Trong các quy định pháp luật Trung Quốc đại lục, việc bán nhà hình thành trong tương lai được gọi là bán trước nhà ở thương mại, tức chủ đầu tư bán trước cho bạn căn nhà đang xây dựng. Tháng 8 năm 2026, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Bộ Tài nguyên Thiên nhiên và Tổng cục Giám sát Quản lý Tài chính ban hành văn bản quy định: “Toàn bộ tiền mua nhà do người mua thanh toán, bao gồm tiền trả trước, khoản vay mua nhà cá nhân và các khoản khác, phải được gửi vào tài khoản giám sát vốn.” Chỉ sau khi nhà đã được nghiệm thu hoàn thành, hệ thống điện, nước, khí đốt và sưởi ấm đáp ứng điều kiện bàn giao thì mới chấm dứt giám sát. Chủ đầu tư phải ghi rõ trong hợp đồng mua nhà quyền và trách nhiệm liên quan đến việc gửi tiền mua nhà vào tài khoản giám sát. Nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, không thể bàn giao nhà đúng hạn, bạn có thể chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận. Chủ đầu tư phải hoàn tiền theo hợp đồng và chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Đồng thời, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Tổng cục Giám sát Quản lý Tài chính quy định rằng khoản vay mua nhà cá nhân để mua nhà bán trước phải được ngân hàng chuyển trực tiếp vào tài khoản giám sát vốn bán trước của dự án. Văn bản năm 2022 của ba cơ quan đã nêu rõ tiền đặt cọc, tiền trả trước và tiền vay thế chấp “đều phải được gửi trực tiếp, đầy đủ vào tài khoản giám sát”. Với dự án chưa có giấy phép bán trước, chủ đầu tư không được bán trước, cũng không được thu tiền đặt cọc dưới hình thức đăng ký mua, đặt trước, lấy số thứ tự hoặc phát thẻ VIP. Tòa án xác định hợp đồng bán trước được ký khi chưa có giấy phép bán trước là vô hiệu. Nếu bổ sung được giấy phép trước khi khởi kiện, hợp đồng có thể được công nhận là có hiệu lực. Tiền trả vào nơi khác ngoài tài khoản giám sát không thuộc cơ chế giám sát này. Cũng văn bản năm 2026 nói trên quy định rằng đối với dự án áp dụng hình thức bán nhà đã hoàn thành, sau khi có giấy phép thi công, chủ đầu tư có thể thu trước “một khoản tiền đặt cọc nhỏ”. Khoản đặt cọc này chịu sự giám sát của cơ quan giám sát vốn nhà ở, được gửi vào “tài khoản giám sát tiền đặt cọc” mở tại ngân hàng chủ trì của dự án, và chỉ được chấm dứt giám sát khi nhà đủ điều kiện bàn giao.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
  • Ghi chú: Với dự án đã có giấy phép quy hoạch công trình xây dựng trước ngày 28 tháng 8 năm 2026, điều kiện bán trước và việc giám sát vốn được thực hiện theo quy định trước đó của từng địa phương tại Trung Quốc đại lục. Yêu cầu chuyển tiền trả trước và tiền vay vào tài khoản giám sát đã có trong các văn bản năm 2010 và 2022. Đối với dự án áp dụng hình thức bán nhà đã hoàn thành, nếu chủ đầu tư thu trước một khoản tiền đặt cọc nhỏ trong thời gian xây dựng, quy định mới yêu cầu khoản này phải được chuyển vào tài khoản giám sát tiền đặt cọc. Tên chủ tài khoản và số tài khoản giám sát phải căn cứ vào nội dung ghi trong hợp đồng mua nhà; hãy đối chiếu trước khi thanh toán. Nếu hợp đồng bị xác định là vô hiệu mà chủ đầu tư không hoàn tiền, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định, vụ án sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải được xét xử xong trong 6 tháng, nhưng có thể được gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự chi trả. Về cách thanh toán tiền mua nhà đã qua sử dụng, xem mục 7 (tài khoản tiền gửi chuyên dùng cho tiền giao dịch).
MỤC 11

Khi mua nhà mới, nếu đã nộp tiền đặt cọc đăng ký mua hoặc tiền trả trước nhưng không ký được hợp đồng chính thức, hoặc khoản vay không được duyệt (chẳng hạn chính sách bị siết sau khi ký hợp đồng, ngân hàng ngừng cho vay) mà không phải lỗi của bạn, hãy yêu cầu chủ đầu tư hoàn tiền

  • Chi phí: Không tốn tiền. Đọc kỹ thêm hai điều khoản khi ký văn bản đăng ký mua và hợp đồng chính thức. Nếu chủ đầu tư không hoàn tiền, bạn phải khởi kiện ra tòa.
  • Nói cho dễ hiểu: Đã nộp tiền đặt cọc đăng ký mua nhưng không ký được hợp đồng chính thức, hoặc khoản vay không được duyệt, trước tiên phải xem nguyên nhân thuộc về ai. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, nếu nguyên nhân không thuộc về bạn cũng không thuộc về chủ đầu tư, chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc, hoặc hoàn tiền mua nhà kèm lãi. Chính sách bị siết sau khi ký hợp đồng, ngân hàng ngừng cho vay thường được coi là nguyên nhân không thuộc lỗi của bên nào. Nếu chính bạn có khoản nợ quá hạn trong hồ sơ tín dụng hoặc thu nhập không đủ thì đó là nguyên nhân thuộc về bạn, và tiền đặt cọc có thể không lấy lại được.
  • Lợi ích: Văn bản giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ: nếu chủ đầu tư đã thu tiền đặt cọc thông qua hình thức đăng ký mua, đặt mua hoặc đặt trước, nhưng do nguyên nhân thuộc về một bên mà không ký được hợp đồng mua bán chính thức, thì xử lý theo quy tắc về tiền đặt cọc. Quy tắc này là: bên đặt cọc vi phạm hợp đồng thì không được lấy lại tiền đặt cọc; bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng thì phải hoàn trả gấp đôi tiền đặt cọc. Xem phần 12, mục 15 (khi nhận tiền, ghi rõ là tiền đặt cọc). Nếu không ký được hợp đồng vì nguyên nhân không thuộc lỗi của bên nào, “bên bán phải hoàn trả tiền đặt cọc cho bên mua”. Một điều khác nói về khoản vay. Nếu hợp đồng mua bán thỏa thuận thanh toán bằng khoản vay, nhưng do nguyên nhân thuộc về một bên mà không ký được hợp đồng vay, khiến hợp đồng mua bán không thể thực hiện, thì bên còn lại có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu không ký được hợp đồng vay vì nguyên nhân không thuộc lỗi của bên nào, cả hai bên đều có thể chấm dứt hợp đồng. Chủ đầu tư phải hoàn trả tiền mua nhà đã nhận kèm lãi, hoặc hoàn trả tiền đặt cọc. Thế nào là không thuộc lỗi của bên nào thì điều luật chỉ nêu nguyên tắc; những trường hợp sau đây là ví dụ của tác giả. Sau khi ký hợp đồng, địa phương siết chính sách cho vay mua nhà hoặc ngân hàng ngừng cho vay thường được coi là không thuộc lỗi của bên nào. Nếu chính bạn có khoản nợ quá hạn trong hồ sơ tín dụng hoặc thu nhập thể hiện trên sao kê không đủ thì đó là nguyên nhân thuộc về bạn. Nếu thủ tục pháp lý của dự án chưa đầy đủ, ngân hàng không cho vay đối với dự án đó thì nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư. Hai điều này chỉ áp dụng cho nhà ở thương mại mua từ chủ đầu tư, không áp dụng cho nhà đã qua sử dụng.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
  • Ghi chú: Khi có tranh chấp về việc thế nào là “không thuộc lỗi của bên nào”, tòa án sẽ quyết định dựa trên tình hình cụ thể. Vì vậy, hợp đồng chính thức phải ghi rõ việc thanh toán bằng khoản vay, tốt nhất ghi rõ cả cách xử lý nếu khoản vay không được duyệt. Nếu văn bản đăng ký mua đã ghi đầy đủ các nội dung chính của hợp đồng mua bán và chủ đầu tư cũng đã nhận tiền mua nhà, tòa án sẽ coi đó là hợp đồng mua bán chính thức; khi ấy không còn được xem là “không ký được hợp đồng”. Nếu chủ đầu tư không hoàn tiền, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, vụ án sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải được xét xử xong trong 6 tháng, nhưng có thể được gia hạn; thủ tục rút gọn là 3 tháng; phí luật sư thường do bạn tự chi trả.
MỤC 12

Trước khi ký hợp đồng mua nhà mới, hãy đọc kỹ cách xử lý chênh lệch diện tích, chụp ảnh lưu lại các cam kết trong tài liệu giới thiệu dự án, quảng cáo và trên sa bàn

  • Chi phí: Không tốn tiền. Đọc kỹ thêm hai điều khoản trước khi ký, tiện tay chụp ảnh và chụp màn hình để lưu lại.
  • Nói cho dễ hiểu: Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác, khi diện tích đăng ký sau bàn giao chênh lệch không quá 3% so với hợp đồng, tiền nhà được quyết toán theo diện tích thực tế: trả thừa thì được hoàn, trả thiếu thì nộp thêm. Nếu chênh lệch vượt quá 3%, bạn có thể trả lại nhà; chủ đầu tư phải hoàn tiền kèm lãi trong vòng 30 ngày. Những cam kết trong quảng cáo mô tả rất cụ thể về nhà ở và các tiện ích của khu dân cư, đồng thời ảnh hưởng đến quyết định mua của bạn, vẫn có giá trị dù không được ghi vào hợp đồng.
  • Lợi ích: Quy định của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn Trung Quốc nêu rõ, nếu tính giá theo diện tích thì hợp đồng phải ghi rõ cách xử lý khi có chênh lệch diện tích. Nếu hợp đồng không ghi, áp dụng các quy tắc dưới đây. “Nếu giá trị tuyệt đối của tỷ lệ chênh lệch diện tích nằm trong phạm vi 3% (bao gồm 3%), tiền mua nhà được quyết toán theo thực tế.” Nếu vượt quá 3%, bạn có quyền trả lại nhà. Nếu bạn trả lại nhà, chủ đầu tư phải hoàn trả tiền mua nhà đã thanh toán trong vòng 30 ngày kể từ ngày bạn đưa ra yêu cầu, đồng thời trả lãi. Nếu bạn không trả lại nhà và diện tích đăng ký lớn hơn diện tích trong hợp đồng, bạn thanh toán thêm phần chênh lệch trong phạm vi 3%; phần vượt quá 3% do chủ đầu tư chịu chi phí, còn quyền sở hữu thuộc về bạn. Nếu diện tích đăng ký nhỏ hơn diện tích trong hợp đồng, chủ đầu tư hoàn tiền cho phần thiếu trong phạm vi 3%, còn phần thiếu vượt quá 3% thì phải hoàn tiền gấp đôi. Về quảng cáo, văn bản giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ: quảng cáo bán hàng và tài liệu quảng bá thông thường chỉ là lời mời thương lượng, không được coi là hợp đồng. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư mô tả và cam kết cụ thể, rõ ràng về nhà ở và các công trình tiện ích trong phạm vi quy hoạch phát triển dự án, đồng thời có ảnh hưởng đáng kể đến việc bạn có ký hợp đồng hay không và giá nhà là bao nhiêu, thì những nội dung đó được coi là nội dung hợp đồng. “Những mô tả và cam kết này, dù không được ghi vào hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, vẫn phải được coi là nội dung hợp đồng”; vi phạm thì phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng.
  • Mức độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
  • Ghi chú: Mức 3% là cách xử lý mặc định khi hợp đồng không có thỏa thuận. Nếu hợp đồng ghi cách xử lý khác thì thực hiện theo hợp đồng, vì vậy khi ký phải đọc kỹ xem điều khoản đó có nới rộng phạm vi chênh lệch hay không. Với nhà hình thành trong tương lai tính giá theo căn, hợp đồng phải kèm bản vẽ mặt bằng và ghi rõ phạm vi sai lệch kích thước. Quy định về quảng cáo này chỉ áp dụng cho nhà ở và công trình nằm trong phạm vi quy hoạch phát triển dự án, không bao gồm những thứ nằm ngoài phạm vi đó. Khi văn bản giải thích tư pháp được sửa đổi năm 2020, điều khoản trước đây về chênh lệch diện tích đã bị xóa; căn cứ hiện nay là quy định của Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn nói trên. Nếu chủ đầu tư không chấp nhận, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, vụ án sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải được xét xử xong trong 6 tháng, nhưng có thể được gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự chi trả.
MỤC 13

Khi mua nhà mới mà chủ đầu tư chậm bàn giao nhà hoặc chậm làm giấy chứng nhận, trước tiên hãy gửi văn bản đôn đốc và lưu bằng chứng, sau đó yêu cầu trả tiền phạt vi phạm theo hợp đồng

  • Chi phí: Không tốn tiền. Soạn một văn bản đôn đốc, gửi bằng chuyển phát và giữ lại bản lưu. Nếu thực sự muốn trả lại nhà hoặc yêu cầu bồi thường, phần lớn trường hợp sẽ phải kiện ra tòa.
  • Nói cho dễ hiểu: Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, trước tiên hãy gửi văn bản đôn đốc; nếu trong vòng ba tháng vẫn chưa giao thì bạn có thể trả lại nhà. Nếu hợp đồng không quy định tiền phạt vi phạm, khoản bồi thường được tính theo tiền thuê nhà cùng loại trong cùng khu vực. Nếu vì nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư mà bạn không lấy được giấy chứng nhận quyền sở hữu thì họ cũng phải bồi thường; nếu đã quá thời hạn làm giấy chứng nhận hơn một năm, bạn còn có thể trả lại nhà. Quyền trả lại nhà có thời hạn, đừng cứ kéo dài mà không bày tỏ quyết định.
  • Lợi ích: Văn bản giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ: nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và sau khi bạn đôn đốc mà trong vòng 3 tháng vẫn chưa giao, bạn có thể chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp hợp đồng có thỏa thuận khác. Quyền chấm dứt hợp đồng có thời hạn. Nếu chủ đầu tư yêu cầu bạn bày tỏ quyết định, bạn phải quyết định trong vòng 3 tháng. Nếu chủ đầu tư không yêu cầu, bạn phải thực hiện quyền này trong vòng một năm kể từ ngày biết mình có quyền chấm dứt hợp đồng; quá hạn thì quyền này không còn. Nếu hợp đồng không quy định tiền phạt vi phạm, cũng không quy định cách tính bồi thường, khoản bồi thường do chậm bàn giao nhà được tính theo tiền thuê nhà cùng loại trong cùng khu vực trong thời gian chậm bàn giao. Nếu vì nguyên nhân thuộc về chủ đầu tư mà đến các thời hạn dưới đây bạn vẫn chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm do vi phạm hợp đồng. Có ba loại thời hạn: thời hạn làm giấy chứng nhận được quy định trong hợp đồng; đối với nhà hình thành trong tương lai, 90 ngày kể từ ngày bàn giao nhà; đối với nhà có sẵn, 90 ngày kể từ ngày ký hợp đồng. Nếu hợp đồng không quy định tiền phạt vi phạm, khoản tiền này được tính trên tổng số tiền mua nhà bạn đã thanh toán, theo mức lãi suất khoản vay quá hạn do Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc quy định. Sau khi hết thời hạn làm giấy chứng nhận mà quá thêm một năm, nếu vẫn không thể hoàn tất đăng ký vì nguyên nhân từ phía chủ đầu tư, bạn có thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu mức phạt vi phạm đã thỏa thuận quá cao và chủ đầu tư yêu cầu giảm, tòa án sẽ điều chỉnh theo tiêu chuẩn phần vượt quá 30% thiệt hại thực tế.
  • Mức độ chứng cứ: A
  • Nguồn:
  • Lưu ý: Việc thúc giục chủ đầu tư được thực hiện bằng văn bản: gửi chuyển phát nhanh đến địa chỉ của chủ đầu tư ghi trong hợp đồng, đồng thời giữ lại biên lai gửi và hồ sơ xác nhận đã phát. Giải thích tư pháp chỉ nói «sau khi đã thúc giục», không quy định hình thức; việc dùng văn bản và chuyển phát nhanh là kinh nghiệm của tác giả. Nếu hợp đồng có thỏa thuận về tiền phạt vi phạm do chậm bàn giao nhà, trước hết tính theo hợp đồng. Sau khi chấm dứt hợp đồng mua nhà, hợp đồng vay cũng có thể được chấm dứt cùng lúc. Chủ đầu tư phải hoàn trả khoản vay cho ngân hàng, đồng thời hoàn trả cho bạn tiền mua nhà và tiền lãi bạn đã thanh toán. Nếu chủ đầu tư không thừa nhận, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định, vụ án được xét xử theo thủ tục thông thường ở cấp sơ thẩm trong vòng 6 tháng, nhưng thời hạn này có thể được gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự chịu.
MỤC 14

Trước khi ký hợp đồng mua nhà, phải kiểm tra rõ nhà có bị kê biên hoặc thế chấp hay không; sau khi ký hợp đồng, đi làm đăng ký thông báo trước tại cơ quan đăng ký bất động sản

  • Chi phí: Trước khi ký hợp đồng, mang theo căn cước để kiểm tra một lần, mất khoảng nửa giờ. Sau khi ký hợp đồng, cùng bên bán mang giấy tờ đến cơ quan đăng ký một lần, nộp phí đăng ký theo tiêu chuẩn địa phương tại Trung Quốc đại lục.
  • Nói dễ hiểu: Trước khi ký hợp đồng, mang căn cước đến cơ quan đăng ký bất động sản tại Trung Quốc đại lục để kiểm tra căn nhà này có bị thế chấp, kê biên hay đã được đăng ký trước cho người khác hay chưa. Nếu hợp đồng đã thỏa thuận việc làm đăng ký thông báo trước thì ký xong phải đi làm ngay. Sau khi đăng ký, nếu không được bạn đồng ý mà bên bán lại bán hoặc thế chấp căn nhà, cơ quan đăng ký sẽ không giải quyết. Sau khi có thể chính thức sang tên, phải đi làm thủ tục sang tên trong vòng 90 ngày; quá thời hạn này thì đăng ký thông báo trước mất hiệu lực.
  • Lợi ích: Bộ luật Dân sự Trung Quốc quy định rõ: sau khi ký thỏa thuận mua nhà, để bảo đảm sau này nhận được nhà, các bên có thể căn cứ vào thỏa thuận để xin đăng ký thông báo trước tại cơ quan đăng ký. «Sau khi đăng ký thông báo trước, việc định đoạt bất động sản đó mà không được người có quyền đã đăng ký thông báo trước đồng ý sẽ không phát sinh hiệu lực về quyền vật». Đăng ký thông báo trước có thời hạn. Trong các trường hợp như hợp đồng bị chấm dứt, hoặc không nộp đơn đăng ký trong vòng 90 ngày kể từ ngày có thể làm đăng ký chính thức, đăng ký thông báo trước sẽ mất hiệu lực. Quy tắc thực hiện của Bộ Tài nguyên thiên nhiên Trung Quốc đã áp dụng quy định này tại các cơ quan đăng ký: nhà ở thương mại bán trước và nhà cũ mua bán đều có thể làm đăng ký. Trong thời gian đăng ký thông báo trước còn hiệu lực, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của bạn mà bên bán đem căn nhà này đi xin đăng ký, cơ quan đăng ký sẽ không giải quyết. Nếu mua nhà hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư không cùng bạn nộp đơn theo thỏa thuận, bạn có thể đơn phương nộp đơn. Trước khi ký hợp đồng có thể kiểm tra những gì: người có ý định mua nhà, chỉ cần mang căn cước, có thể kiểm tra căn nhà này có bị thế chấp, có đăng ký thông báo trước, đăng ký phản đối hay bị kê biên hay không. Việc đăng ký lưu hồ sơ hợp đồng qua hình thức ký trực tuyến không quyết định hiệu lực của hợp đồng. Giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa được đăng ký lưu hồ sơ không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận rằng hợp đồng chỉ có hiệu lực sau khi đăng ký lưu hồ sơ.
  • Mức độ chứng cứ: A
  • Nguồn:
  • Lưu ý: Cách kiểm tra trước khi ký hợp đồng và những giấy tờ cần mang theo được nêu tại mục 6 (kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu và tình trạng thế chấp trước khi ký hợp đồng). Khi chưa ký hợp đồng thì không thể tra được ai là chủ sở hữu; phải đối chiếu trực tiếp tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu với căn cước của bên bán. Việc đăng ký thông báo trước cần hai bên thỏa thuận trước, vì vậy hãy ghi nội dung này vào hợp đồng mua bán. Nếu bên bán thông đồng gian dối với người khác, ký một hợp đồng khác và giao nhà cho người đó, bạn có thể yêu cầu xác nhận hợp đồng kia vô hiệu. Tuy nhiên, việc này phải khởi kiện; theo quy định, vụ án được xét xử theo thủ tục thông thường ở cấp sơ thẩm trong vòng 6 tháng, nhưng thời hạn này có thể được gia hạn; phí luật sư thường do bạn tự chịu. Đăng ký thông báo trước là biện pháp chặn con đường này từ trước.
MỤC 15

Nếu đang gánh khoản vay mua nhà với lãi suất thả nổi và lãi suất cao hơn đáng kể so với các khoản vay mua nhà mới giải ngân, hãy thương lượng với ngân hàng để giảm lãi suất hoặc xin chuyển đổi khoản vay

  • Chi phí: Không tốn tiền. Gọi đến đường dây chăm sóc khách hàng của ngân hàng hoặc nộp đơn trên ứng dụng ngân hàng điện tử, mỗi lần mất vài chục phút. Ngân hàng không nhất thiết đồng ý.
  • Nói dễ hiểu: Lãi suất vay mua nhà được tính bằng một mức lãi suất cơ sở cộng thêm vài điểm phần trăm; phần cộng thêm trước đây được cố định trong hợp đồng và không thay đổi, nhưng từ năm 2024 bạn được phép thương lượng với ngân hàng để điều chỉnh. Nếu lãi suất của bạn cao hơn đáng kể so với lãi suất các khoản vay mua nhà mới giải ngân trên toàn quốc, bạn có thể thương lượng với ngân hàng để giảm lãi suất hoặc xin một khoản vay mới để thay thế khoản vay cũ. Với khoản vay 1 triệu nhân dân tệ trong 30 năm, nếu lãi suất giảm 0,5 điểm phần trăm thì tiền lãi giảm khoảng 100.000 nhân dân tệ.
  • Lợi ích: Thông báo năm 2024 của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc cho phép bên cho vay và bên vay thương lượng thay đổi biên độ cộng thêm trên LPR đối với lãi suất vay mua nhà. LPR là lãi suất cho vay trên thị trường, lãi suất vay mua nhà được xác định bằng cách cộng hoặc trừ một biên độ so với mức này. Người phụ trách Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc trả lời phỏng vấn báo chí cho biết, trước đây biên độ cộng thêm ghi trong hợp đồng được cố định và không thay đổi trong toàn bộ thời hạn vay, còn lần sửa đổi này đã thay đổi quy định đó. Tháng 8 năm 2026, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia một lần nữa ghi vào văn bản rằng: đối với khoản vay mua nhà cá nhân có lãi suất thả nổi đã giải ngân, khi lãi suất lệch khỏi lãi suất các khoản vay mua nhà mới giải ngân trên toàn quốc đến một biên độ nhất định, «người vay có thể thương lượng với tổ chức tài chính ngân hàng để thay đổi mức lãi suất được quy định trong hợp đồng, hoặc xin khoản vay mua nhà cá nhân mới giải ngân với lãi suất thả nổi để thay thế khoản vay hiện hữu; phương thức do người vay tự lựa chọn». Số tiền khoản vay mới không được cao hơn phần dư nợ gốc còn lại của khoản vay cũ. Có thể tiết kiệm bao nhiêu, dưới đây là ví dụ tự tính theo công thức trả góp đều cả gốc lẫn lãi. Vay 1 triệu nhân dân tệ trong 30 năm, lãi suất năm 4,0% thì tiền trả hằng tháng khoảng 4.774 nhân dân tệ; lãi suất 3,5% thì khoảng 4.490 nhân dân tệ. Mỗi tháng giảm khoảng 284 nhân dân tệ, tổng tiền lãi phải trả trong 30 năm giảm khoảng 100.000 nhân dân tệ.
  • Mức độ chứng cứ: A
  • Nguồn:
  • Lưu ý: Văn bản không quy định cụ thể phải lệch đến biên độ bao nhiêu mới có thể thương lượng; hãy căn cứ thông báo của ngân hàng cho vay. Quy định này áp dụng cho các khoản vay mua nhà với lãi suất thả nổi do ngân hàng giải ngân tại Trung Quốc đại lục. Nếu ngân hàng không đồng ý giảm lãi suất và bạn có tiền nhàn rỗi, có thể so sánh theo cách tính tại mục 28 phần 5 (trả trước khoản vay mua nhà). Việc chuyển đổi không thể vay thêm; khoản vay mới không được vượt quá phần dư nợ gốc còn lại của khoản vay cũ.
MỤC 16

Nếu cần vay để mua căn nhà đầu tiên, trước hết hãy dùng khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở; nếu hạn mức không đủ thì vay thêm khoản vay thương mại để lập khoản vay kết hợp, đừng trực tiếp vay toàn bộ bằng khoản vay thương mại

  • Chi phí: Không tốn tiền. Bạn phải đi thêm một hoặc hai chuyến đến trung tâm quỹ dự phòng nhà ở hoặc ngân hàng được ủy thác tại Trung Quốc đại lục; thời gian giải ngân có thể muộn hơn vài ngày so với chỉ vay thương mại. Điều kiện là bạn đã đóng quỹ dự phòng nhà ở liên tục trong một khoảng thời gian.
  • Nói dễ hiểu: Lãi suất khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở kỳ hạn trên 5 năm đối với căn nhà đầu tiên là 2,6%; lãi suất các khoản vay mua nhà mới do ngân hàng Trung Quốc giải ngân vào tháng 6 năm 2026 khoảng 3,1%. Vay 1 triệu nhân dân tệ trong 30 năm, dùng toàn bộ khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở sẽ giảm khoảng 96.000 nhân dân tệ tiền lãi so với dùng toàn bộ khoản vay thương mại. Khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở có hạn mức tối đa; phần không đủ thì dùng khoản vay thương mại để bù vào, gọi là khoản vay kết hợp.
  • Lợi ích: Ngày 7 tháng 5 năm 2025, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc ban hành văn bản hạ lãi suất khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở cá nhân, áp dụng từ ngày 8 tháng 5. Lãi suất khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở cho căn nhà đầu tiên, kỳ hạn trên 5 năm, là 2,6%; kỳ hạn dưới hoặc bằng 5 năm là 2,1%. Đối với căn nhà thứ hai, lãi suất kỳ hạn trên 5 năm không thấp hơn 3,075%, kỳ hạn dưới hoặc bằng 5 năm không thấp hơn 2,525%. Tính đến tháng 10 năm 2026, đây vẫn là lần điều chỉnh gần nhất. Lãi suất vay mua nhà thương mại được xác định bằng cách cộng hoặc trừ một biên độ so với LPR; LPR là lãi suất cho vay trên thị trường. Ngày 20 tháng 9 năm 2026, LPR kỳ hạn trên 5 năm là 3,5%. Báo cáo thực hiện chính sách tiền tệ quý II năm 2026 của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc ghi rõ, trong tháng 6 «lãi suất các khoản vay mua nhà cá nhân mới giải ngân khoảng 3,1%». Có thể tiết kiệm bao nhiêu, dưới đây là ví dụ tự tính theo công thức trả góp đều cả gốc lẫn lãi. Vay 1 triệu nhân dân tệ trong 30 năm, lãi suất 2,6% thì tiền trả hằng tháng khoảng 4.003 nhân dân tệ; lãi suất 3,1% thì khoảng 4.270 nhân dân tệ. Mỗi tháng giảm khoảng 267 nhân dân tệ, tổng tiền lãi phải trả trong 30 năm giảm khoảng 96.000 nhân dân tệ. Nếu hạn mức chỉ đủ vay 600.000 nhân dân tệ từ quỹ dự phòng nhà ở, 400.000 nhân dân tệ còn lại vay thương mại thì vẫn có lợi hơn so với vay toàn bộ bằng khoản vay thương mại. Mỗi tháng giảm khoảng 160 nhân dân tệ, tổng tiền lãi phải trả trong 30 năm giảm khoảng 58.000 nhân dân tệ. Mức sàn lãi suất quỹ dự phòng nhà ở đối với căn nhà thứ hai là 3,075%, gần tương đương mức 3,1% của khoản vay thương mại, nên không tiết kiệm được bao nhiêu.
  • Mức độ chứng cứ: A
  • Nguồn:
  • Lưu ý: Vay từ quỹ dự phòng nhà ở có bốn ngưỡng điều kiện. Trước hết phải đóng đủ quỹ. Văn bản năm 2014 của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị - nông thôn Trung Quốc cùng hai cơ quan khác nêu rõ phải đóng đủ và liên tục từ 6 tháng trở lên mới được nộp đơn; thời gian đã đóng ở địa phương khác có thể cộng gộp. Hạn mức và thời hạn khác nhau tùy địa phương; hạn mức tối đa do ủy ban quản lý quỹ dự phòng nhà ở địa p hương quyết định. Ví dụ, tại Bắc Kinh, hạn mức tối đa đối với một người đóng quỹ để mua căn nhà đầu tiên là 1,2 triệu nhân dân tệ; mỗi năm đóng quỹ được vay 200.000 nhân dân tệ. Tại Quảng Châu, một người được vay tối đa 1 triệu nhân dân tệ, thời hạn không quá 30 năm; đối với nhà cũ, tổng tuổi của căn nhà và thời hạn vay không quá 50 năm. Khi mua nhà cũ, giá nhà được tính theo mức thấp hơn giữa giá đăng ký ký trực tuyến và giá thẩm định; nếu giá thẩm định thấp thì số tiền có thể vay cũng ít hơn. Cuối cùng là thủ tục nhiều hơn. Quy định yêu cầu trung tâm quỹ dự phòng nhà ở đưa ra kết luận trong vòng 10 ngày kể từ khi tiếp nhận hồ sơ; sau đó còn phải làm đăng ký thế chấp. Việc giải ngân chậm hơn khoản vay thương mại là kinh nghiệm của tác giả; nếu bên bán cần nhận tiền gấp, hãy thống nhất việc sử dụng khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở ngay trước khi ký hợp đồng. Tỷ lệ trả trước của khoản vay kết hợp phải đồng thời đáp ứng yêu cầu của cả khoản vay từ quỹ dự phòng nhà ở và khoản vay thương mại. Số dư quỹ dự phòng nhà ở cũng có thể được rút ra để trả nợ, xem mục 3 phần 5 (quỹ dự phòng nhà ở không chỉ dùng để mua nhà). Nếu đã vay toàn bộ bằng khoản vay thương mại, bạn có thể thương lượng với ngân hàng để giảm lãi suất, xem mục 15 của phần này (thương lượng giảm lãi suất).
MỤC 17

Sống trong khu dân cư mà bị đơn vị quản lý bất động sản ép nộp phí quản lý bằng cách cắt nước, cắt điện, cắt sưởi hoặc cắt gas thì hãy khiếu nại với cơ quan quản lý bất động sản địa phương; nếu chính bạn nợ phí quản lý, đơn vị quản lý chỉ có thể thúc giục, khởi kiện hoặc yêu cầu trọng tài

  • Chi phí: Không tốn tiền. Gọi điện hoặc viết một đơn khiếu nại, mất vài chục phút. Nếu đơn vị quản lý không khắc phục mà bạn còn muốn yêu cầu bồi thường thiệt hại, bạn phải khởi kiện ra tòa.
  • Nói dễ hiểu: Đơn vị quản lý bất động sản không được dùng cách cắt nước, cắt điện, cắt sưởi hoặc cắt gas để ép bạn nộp phí quản lý; nếu gặp tình huống này, hãy khiếu nại với cơ quan quản lý bất động sản địa phương. Đơn vị quản lý bất động sản đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận thì bạn không thể lấy lý do “chưa từng sử dụng” để không đóng phí. Nếu bạn nợ phí không trả, họ có thể khởi kiện. Với phần phí tự ý thu thêm hoặc thu trùng, bạn có thể không đóng; nếu đã đóng thì có thể yêu cầu hoàn lại.
  • Lợi ích: Điều 944 Bộ luật Dân sự áp dụng tại Trung Quốc đại lục quy định ba ý. Ý thứ nhất, nguyên văn là: “Bên cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản không được dùng các biện pháp như ngừng cung cấp điện, nước, sưởi ấm, khí đốt để thúc ép đóng phí quản lý bất động sản.” Ý thứ hai: khi đơn vị quản lý đã cung cấp dịch vụ theo thỏa thuận, chủ sở hữu không được lấy lý do “không tiếp nhận hoặc không cần tiếp nhận” dịch vụ để từ chối đóng phí. Ý thứ ba: nếu chủ sở hữu quá hạn chưa đóng, đơn vị quản lý có thể yêu cầu bạn đóng trong một thời hạn hợp lý. Hết thời hạn đó mà vẫn không đóng, họ có thể khởi kiện hoặc yêu cầu trọng tài giải quyết. Điều lệ quản lý bất động sản áp dụng tại Trung Quốc đại lục cũng nêu rõ: nếu chủ sở hữu quá hạn chưa đóng phí quản lý, ban đại diện chủ sở hữu phải đôn đốc họ đóng trong thời hạn ấn định. Quá hạn mà vẫn không đóng, doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản có thể khởi kiện ra tòa. Muốn khiếu nại, hãy tìm cơ quan hành chính phụ trách bất động sản thuộc chính quyền địa phương từ cấp huyện trở lên tại Trung Quốc đại lục; điều lệ yêu cầu các cơ quan này kịp thời xử lý khiếu nại của chủ sở hữu. Văn bản giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ: nếu đơn vị quản lý tự ý mở rộng phạm vi thu phí, tăng mức thu hoặc thu trùng, bạn có thể viện dẫn việc thu phí trái quy định để phản đối yêu cầu đóng phí đó. Với những khoản phí thu trái quy định mà bạn đã đóng, bạn có thể yêu cầu hoàn lại.
  • Cấp độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
    • 全国人大 (2020). 民法典（第九百四十四条；第六百五十四、六百五十六条）. https://www.spp.gov.cn/spp/fl/202006/t20200602_463888.shtml
    • 国务院 (2018 第三次修订). 物业管理条例（第五、四十四、四十八、六十四条）. https://flk.npc.gov.cn/detail?id=ff8080816f3cbb3c016f40d aebf30779
    • 最高人民法院 (2020). 关于修改《最高人民法院关于在民事审判工作中适用〈中华人民共和国工会法〉若干问题的解释》等二十七件民事类司法解释的决定（法释〔2020〕17 号; mục sửa đổi thứ 14 sửa Điều 5 trước đây của văn bản giải thích về tranh chấp dịch vụ quản lý bất động sản, sau khi điều chỉnh thứ tự trở thành Điều 2: “Nếu bên cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản hoặc các quy định của pháp luật, văn bản pháp quy, quy chế cấp bộ, tự ý mở rộng phạm vi thu phí, tăng mức thu hoặc thu trùng, và chủ sở hữu viện dẫn việc thu phí trái quy định để phản đối, thì tòa án nhân dân phải chấp nhận. Nếu chủ sở hữu yêu cầu bên cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản hoàn trả các khoản phí đã thu trái quy định, thì tòa án nhân dân phải chấp nhận.”). https://www.court.gov.cn/fabu/xiangqing/282621.html
  • Lưu ý: Pháp luật tại Trung Quốc đại lục cấm đơn vị quản lý dùng việc cắt nước, cắt điện làm biện pháp thúc ép đóng phí quản lý bất động sản. Nếu khoản nợ chính là tiền nước, tiền điện hoặc tiền khí đốt thì tình huống lại khác. Sau khi đơn vị cung cấp điện đã đôn đốc mà bạn vẫn không thanh toán trong thời hạn hợp lý, họ có thể ngừng cấp điện theo trình tự do Nhà nước quy định, nhưng phải thông báo trước cho bạn. Việc cung cấp nước, khí đốt và sưởi ấm áp dụng tương tự quy định này. Điều lệ còn quy định các đơn vị cung cấp nước, điện, khí đốt, sưởi ấm và các dịch vụ tương tự phải thu tiền từ người sử dụng cuối cùng. Nếu việc đơn vị quản lý cắt nước, cắt điện gây thiệt hại và bạn muốn họ bồi thường, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải hoàn tất trong 6 tháng, có thể gia hạn; thủ tục đơn giản là 3 tháng. Phí luật sư thường do bạn tự chi trả. Nếu bạn thuê nhà và bị chủ nhà cắt nước, cắt điện để ép chuyển đi, xem mục 2 (cắt nước, cắt điện, thay khóa). Mức lợi ích được xếp trung bình dựa trên nhận định: phí quản lý bất động sản tại Trung Quốc đại lục mỗi năm từ vài trăm đến vài nghìn nhân dân tệ; chưa có số liệu thống kê thống nhất về thiệt hại do ngừng sưởi ấm, ngừng cấp nước.
MỤC 18

Khi nhận bàn giao nhà mới, hãy kiểm tra ngay tại chỗ và ghi các vấn đề vào biên bản bàn giao; nếu bị thấm dột hoặc đường điện, đường nước có trục trặc, hãy yêu cầu chủ đầu tư sửa chữa trong thời hạn bảo hành ghi trong “Giấy bảo hành chất lượng nhà ở”

  • Chi phí: Không mất tiền. Dành thêm hai, ba giờ vào ngày nhận nhà để kiểm tra lần lượt tường, sàn, cửa đi, cửa sổ và hệ thống điện nước ở từng phòng, rồi chụp ảnh lưu lại. Nếu thuê người hỗ trợ kiểm tra nhà thì phải trả thêm tiền.
  • Nói dễ hiểu: Tại Trung Quốc đại lục, khi bàn giao nhà, chủ đầu tư phải cấp cho bạn “Giấy bảo hành chất lượng nhà ở”. Thời hạn bảo hành tối thiểu theo luật định đối với đơn vị thi công là 5 năm cho tình trạng thấm dột ở nhà vệ sinh, mái và tường ngoài; 2 năm cho đường điện, đường nước và phần hoàn thiện nội thất, đều tính từ khi nghiệm thu hoàn thành công trình. Thời hạn bảo hành chủ đầu tư dành cho bạn không được ngắn hơn thời hạn bảo hành còn lại của đơn vị thi công. Trong thời hạn bảo hành, nếu chủ đầu tư không sửa hoặc trì hoãn sửa chữa, bạn có thể tự thuê người sửa, chi phí do chủ đầu tư chi trả.
  • Lợi ích: Quy chế của Bộ Nhà ở và Phát triển đô thị, nông thôn Trung Quốc nêu rõ: khi bán nhà ở thương mại tại Trung Quốc đại lục, chủ đầu tư phải cung cấp cho người mua “Giấy bảo hành chất lượng nhà ở” và “Hướng dẫn sử dụng nhà ở”. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm bảo hành chất lượng đối với nhà đã bán, thời hạn bảo hành tính từ ngày bàn giao. Thời hạn bảo hành nhà ở thương mại không được ngắn hơn thời hạn còn lại ghi trong giấy bảo hành chất lượng mà đơn vị thi công cấp cho chủ đầu tư. Nếu trong thời hạn bảo hành xuất hiện vấn đề chất lượng thuộc phạm vi bảo hành, chủ đầu tư phải sửa chữa và bồi thường thiệt hại phát sinh. Chủ đầu tư không chịu trách nhiệm đối với hư hỏng do bất khả kháng hoặc sử dụng không đúng cách. Thời hạn bảo hành tối thiểu của đơn vị thi công do điều lệ của Quốc vụ viện Trung Quốc quy định, tính từ ngày công trình được nghiệm thu đạt yêu cầu. Đối với chống thấm mái và chống thấm dột ở nhà vệ sinh, các phòng có yêu cầu chống thấm cùng bề mặt tường ngoài, thời hạn là 5 năm. Đối với hệ thống sưởi ấm và làm mát, thời hạn tương ứng là 2 mùa sưởi ấm và 2 mùa làm mát. Đối với đường điện, đường ống cấp thoát nước, lắp đặt thiết bị và công trình hoàn thiện nội thất, thời hạn là 2 năm. Đối với nền móng và kết cấu chính, thời hạn là niên hạn sử dụng hợp lý được quy định trong hồ sơ thiết kế. Văn bản giải thích tư pháp của Tòa án Nhân dân Tối cao Trung Quốc nêu rõ: trong thời hạn bảo hành, chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm sửa chữa. “Nếu bên bán từ chối sửa chữa hoặc trì hoãn, không sửa chữa trong thời hạn hợp lý, bên mua có thể tự sửa chữa hoặc thuê người khác sửa chữa. Chi phí sửa chữa và các thiệt hại khác phát sinh trong thời gian sửa chữa do bên bán chịu.” Nếu vấn đề chất lượng nhà ở ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc cư trú, sử dụng bình thường, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu qua kiểm tra, xác minh cho thấy chất lượng kết cấu chính thực sự không đạt yêu cầu, bạn cũng có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Kiểm tra từng phòng vào ngày nhận nhà, ghi các vấn đề vào biên bản bàn giao và chụp ảnh là kinh nghiệm của tác giả. Hư hỏng do sử dụng không đúng cách không thuộc phạm vi bảo hành, vì vậy, với những vấn đề đã được ghi nhận ngay khi bàn giao, chủ đầu tư sẽ khó nói rằng đó là hư hỏng do bạn gây ra khi sửa sang, hoàn thiện nhà.
  • Cấp độ bằng chứng: A
  • Nguồn:
  • Lưu ý: Chủ đầu tư phải thỏa thuận với bạn trong hợp đồng về phạm vi và thời hạn bảo hành; căn cứ áp dụng là hợp đồng và “Giấy bảo hành chất lượng nhà ở”. Nếu thời hạn ghi trong đó dài hơn thời hạn luật định thì áp dụng thời hạn dài hơn. Quy định quản lý việc bán nhà ở thương mại tại Trung Quốc đại lục còn đề cập đến quy định năm 1998 về chế độ giấy bảo hành chất lượng. Do chưa có được nguyên văn quy định về thời hạn bảo hành tối thiểu trong văn bản đó nên ở đây không nêu con số. Khi có vấn đề trong thời hạn bảo hành, trước hết hãy thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư và lưu lại bản sao; đây là kinh nghiệm của tác giả. Nếu chủ đầu tư không sửa chữa và cũng không thừa nhận trách nhiệm, bạn phải khởi kiện ra tòa. Theo quy định tại Trung Quốc đại lục, xét xử sơ thẩm theo thủ tục thông thường phải hoàn tất trong 6 tháng, có thể gia hạn; thủ tục đơn giản là 3 tháng. Phí luật sư thường do bạn tự chi trả. Nếu diện tích không khớp với cam kết quảng cáo, xem mục 12 (sai lệch diện tích). Nếu chậm bàn giao nhà, chậm làm giấy chứng nhận, xem mục 13 (bàn giao nhà quá hạn). Mức lợi ích được xếp trung bình dựa trên nhận định: chi phí sửa chữa khác nhau rất nhiều tùy căn nhà và vấn đề gặp phải, chưa có số liệu thống kê thống nhất.